Es usual que cualquiera que vaya a comprar y vender una vivienda firme un contrato privado de compraventa, antes de comparecer ante Notario para otorgar la correspondiente escritura pública. Vamos a desarrollar a continuación los elementos que consideramos imprescindibles que ha de contener dicho documento, para mayor seguridad jurídica de ambas partes, compradora y vendedora.
En primer lugar, ha de estar identificada la fecha y lugar de firma del documento, así como ha de constar la debida identificación de las dos partes intervinientes, al menos con sus nombres, DNI y domicilios a efectos de notificaciones. Esto puede parecer de Perogrullo, pero no debemos olvidarnos de decirlo, porque ambas partes tendrán que seguir relacionándose hasta la firma de la correspondiente escritura, y para ello cada parte debe poner a disposición de la otra todos estos datos identificativos.
Como es lógico, ha de identificarse también debidamente el inmueble o inmuebles que van a ser objeto de venta. Se describirá diciendo si es “vivienda”, “solar”, o lo que corresponda, y se indicará la dirección, siendo muy recomendable también identificar el inmueble con el numero de finca registral y la referencia catastral. De este modo cumpliremos escrupulosamente con lo que dispone el artículo 1445 CC, en su primera parte: “Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada…”
Habrá de indicarse también si la transmisión del inmueble se realizará en concepto de totalmente libre de hipotecas, otras cargas y gravámenes, así como de arrendatarios y ocupantes, y al corriente de pago de contribuciones, arbitrios, impuestos y gastos de comunidad. Esto será lo normal, si bien si no es así, habrá de consignarse lo procedente (p.e., que se trasmite con un inquilino que tiene derecho a permanecer en la vivienda X meses o años, o que se transmite existiendo una deuda con la Comunidad de Propietarios de X Euros).
La otra parte del citado artículo 1445 CC dice: “y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”. Así pues, no podemos olvidar poner el precio que ambas partes han convenido para la compraventa del inmueble y cómo se abonará. Normalmente, se pagará una cantidad en arras, como explicaremos después, y el resto en el momento de la firma de la escritura, preferiblemente mediante cheque bancario (al ser cantidades de dinero muy importantes, es recomendable este medio por seguridad).
Entre los pactos habituales en este documento, y que recomendamos encarecidamente consignar también están los siguientes:
· Plazo convenido para la formalización de la escritura de compraventa.
· Qué parte elegirá la Notaría en cuestión donde se formalizará la escritura, y con cuánta antelación debe avisar a la otra para que se prepare a efectos de comparecer.
Mención especial merece el pacto de arras penitenciales. Con base en el Artículo 1454 CC, es habitual que con la firma de este documento el comprador entregue cierta cantidad de dinero, que recibe el nombre de “arras” y que faculta a ambas partes a desistir, o si se quiere, apartarse del contrato de compraventa. Ahora bien, si quien lo hace es el comprador perderá la cantidad entregada y si quien lo hace es el vendedor, deberá devolver la cantidad duplicada al comprador. Si no ocurre ni una cosa ni otra, es decir, que la operación sigue adelante, es usual tener previsto que dicha cantidad será entendida como entrega a cuenta del precio final de venta.
Por último, vamos a mencionar dos cláusulas que también es muy convenientes que estén en dicho documento, pese a su carácter accesorio respecto al negocio principal de compraventa. Una de ellas es la del reparto de gastos e impuestos que devengue la operación: habrá de establecerse quién, o en qué proporción, se paga el Notario, el Registro de la Propiedad, y los impuestos, para mayor seguridad jurídica de ambas partes. Por otro lado, es conveniente introducir lo que se denomina como “cláusula de fuero”, que es la que nos dice qué Tribunales serán los competentes para que el caso de que haya problemas entre las partes a la hora de la ejecución de dicho contrato.