• Ulpiano Cerdán

Novedades en materia de gastos hipotecarios

Ya fue objeto de comentario en nuestro blog la cuestión relativa a los gastos hipotecarios. En dicha entrada hacíamos mención la relativamente reciente Sentencia 105/2019, de 23 de enero de 2019 (entre otras), la cual venía a establecer que la mitad de los gastos de notaría ha de asumirlos la entidad bancaaria (con la salvedad de las copias, cuyo coste ha de asumirlos la parte que la solicitara), debiendo asumir a entidad bancaria también la totalidad de los gastos de Registro de la Propiedad y las mitad de los gastos de gestoría.

Ahora bien, las anteriores consideraciones pueden verse afectadas a raíz de un todavía más reciente pronunciamiento del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), el cual ha vuelto a tratar la cuestión de los gastos hipotecarios en Sentencia de su Sala Cuarta, de 16 de Julio de 2020.

Dicha Sentencia, en su Fallo, establece una serie de parámetros acerca de cómo los Tribunales nacionales deberán interpretar la Directiva 93/13/CEE del Consejo, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

En lo que ahora nos ocupa (gastos hipotecarios), viene a indicar que:

“se opone [esta Directiva] a que, en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esta cláusula, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos".

¿Qué quiere decir esto en la práctica? Algunos expertos opinan que la nueva Sentencia del TJUE no va a cambiar el panorama, pues a su entender, serían compatibles las declaraciones de su Fallo con la doctrina sentada en la Sentencia del Tribunal Supremo 105/2019, de 23 de enero de 2019. Así, los Tribunales nacionales seguirían condenando a la banca a abonar la mitad de los gastos de Notaría (con la salvedad de las copias, cuyo coste ha de asumirlos la parte que la solicitara), debiendo asumir la entidad bancaria también la totalidad de los gastos de Registrador de la Propiedad y la mitad de los gastos de Gestoría.

Ahora bien, cabe una interpretación distinta a lo que se acaba de exponer y que implicaría que los Tribunales nacionales cambien su doctrina y que, a partir de ahora, declarada abusiva la cláusula de gastos, condenen a los bancos a devolver todos los gastos hipotecarios antes relacionados, salvo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. De esta manera, el importe a percibir por los consumidores se incrementaría respecto a lo que actualmente están recibiendo.

Nuestra opinión es que esta última es la interpretación más adecuada, puesto que por “disposiciones de Derecho Nacional” creemos que hay que entender el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los notarios y el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad y normas concordantes.

Así, en la primera de estas normas, se establece que “la obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente.” Igualmente, el art. 63 del Reglamento Notarial, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, dispone que la “la retribución de los Notarios estará a cargo de quienes requieran sus servicios”. Es hecho notorio que la intervención del notario es requerida siempre por la entidad financiera, buena prueba de ello es que las escrituras de préstamo hipotecario eran redactadas según minutas facilitadas por las entidades bancarias, tal y como muchos fedatarios públicos hacían constar en las mismas.


Por otro lado, el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, contempla en su Anexo II, norma octava: “Los derechos del registrador se pagarán por aquel o aquellos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento, pero en el caso de las letras b) y c) del artículo 6 de la Ley hipotecaria, se abonarán por el transmitente o interesado.” En relación con ello, el art. 51 del Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947, prevé en su regla décima, que en el acta de inscripción se expresará la persona a cuyo favor se practica la inscripción, siendo esta la entidad financiera, que es a la que beneficia la inscripción de la hipoteca al constituirse a su favor una garantía real sobre el inmueble.

En definitiva, entendemos que las disposiciones de Derecho nacional aplicables no imponen al consumidor el pago de la totalidad o de parte de estos gastos, sino que a quien lo imponen es precisamente a la entidad financiera. Por tanto, declarada abusiva la cláusula de gastos hipotecarios, entendemos que ha de condenarse a la entidad bancaria a pagar íntegramente lo que el consumidor abonó en su día en concepto de Notario y Registro.

Por último, decir que los gestores administrativos no cobran sus honorarios conforme a aranceles, por lo que entendemos que no hay disposición de Derecho nacional que imponga al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, y por tanto, declarada abusiva la cláusula de gastos, los honorarios de gestoría habrían de correr íntegramente a cargo de la entidad bancaria.

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