Cláusulas de gastos hipotecarios y los concretos gastos hipotecarios reclamables

Como es harto conocido, era usual en la práctica totalidad del mercado hipotecario español la imposición indiscriminada al adherente de todos los gastos derivados del préstamo. Esto implicaba un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de los consumidores en contra de las exigencias de la buena fe, lo que condujo al Tribunal Supremo ha determinar, en su archiconocida Sentencia de 23 de diciembre de 2015, que la cláusula que impusiera de forma indiscriminada todos los gastos del préstamo hipotecario al consumidor sería nula. Este tipo de condiciones vulnera el art. 89.3 TRLGDCU, así como los arts. 86 y 87 del mismo texto legal.





Es de señalar que, en la actualidad, la mayoría de las entidades bancarias están rectificando y ya no imponen al consumidor todos los gastos de sus operaciones de préstamo o crédito hipotecario. Pretenden evitar con ello la aplicación de la anterior doctrina, si bien con base en escrituras más antiguas los consumidores se encuentran habilitados para pedir la nulidad de las cláusulas de gastos de sus escrituras y reclamar lo que hayan pagado indebidamente, por lo que es conveniente que sepan qué gastos concretamente pueden reclamar.


En este sentido, hay que prestar atención a lo dispuesto en la Sentencia 105/2019, de 23 de enero de 2019 (entre otras), la cual viene a establecer que la mitad de los gastos de Notaría ha de asumirlos la entidad bancaria (con la salvedad de las copias, cuyo coste ha de asumirlos la parte que lo solicitara), debiendo asumir la entidad bancaria también la totalidad de los gastos de Registrador de la Propiedad y la mitad de los gastos de Gestoría.


No es óbice para su reclamación que el importe de dichos conceptos los recibieran terceros intervinientes y no el banco. Esta es una alegación habitual por parte de las entidades bancarias en juicios de este tipo, si bien es sistemáticamente rechazada por los Jueces y Tribunales.


Estos conceptos son los que obtendrá el cliente en concepto de principal, pero en sede judicial la entidad bancaria será condenada, además, a abonar los intereses que dichas cantidades hayan devengado. En cuanto a los intereses debidos resulta de aplicación lo dispuesto en los artículos 1303, 1100 y 1108 CC, de forma que la demandada tendrá que abonar el interés legal del dinero desde la fecha del pago por el consumidor de cada una de las cantidades señaladas hasta la fecha de la sentencia. Este extremo (el dies a quo para el cómputo de intereses) fue una cuestión discutida, si bien a día de hoy se encuentra resuelta en el sentido indicado, tal y como ha declarado el Tribunal Supremo en Sentencia nº 725/2018. A partir de la Sentencia se devengará el interés de mora procesal que, conforme al artículo 576 LEC, consistirá en el interés legal del dinero incrementado en dos puntos.

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