Algunas consideraciones en materia de arrendamientos


Cualquiera que vaya a arrendar su propiedad, debería tener en cuenta una serie de consideraciones, a fin de poder formalizar su contrato de arrendamiento debidamente.

En materia de arrendamientos hemos de tener muy en cuenta la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), norma que ha sido objeto de múltiples revisiones, siendo la última de ellas la que entró en vigor el 6 de marzo de 2019 y que vino, sobre todo, a reforzar la posición de los arrendatarios en los arrendamientos que la Ley denomina, “de vivienda”.

Por arrendamiento de vivienda hay que entender, según dice el art. 2.1, aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Adviértase de que se trata de satisfacer una necesidad permanente de vivienda, pues habrá arrendamientos que, pese a tener por objeto material una vivienda, no sean “de vivienda” a efectos de aplicación el art. 2.1 LAU. Sirva como ejemplo a este respecto los arrendamientos de temporada (alquiler de la casa de la playa durante el mes de agosto, por ejemplo). Estos son considerados por la LAU arrendamientos para uso distinto de vivienda (art. 3.2. LAU), por contradictorio que pueda parecer.

La distinción va a ser importante, pues en arrendamientos de vivienda la LAU contempla una serie de artículos que son de aplicación imperativa, considerándose nulas las disposiciones que vayan en contra de dichos artículos en perjuicio del arrendatario. Así lo indica el art. 6 LAU:

“Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.

Como ejemplo de esto, podríamos poner el plazo mínimo del contrato (art. 9.1 LAU):

“La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”.

Así pues, el arrendatario, si esa es su voluntad, podrá quedarse en la vivienda hasta cinco años si el arrendador es persona física y siete si es persona jurídica.


Distinto es el régimen de arrendamientos para uso distinto de vivienda, aplicable como ya hemos dicho a los arrendamientos de temporada, pero, sobre todo, a efectos prácticos, a los alquileres de locales comerciales. Según el art. 4.3 LAU, “los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley [título III de la LAU] y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”.

Así pues, no habrá problema alguno en que un propietario alquile su local comercial y establezca un plazo de duración de dos años, tras el cual se resolverá el contrato automáticamente. Es un pacto absolutamente lícito, al contrario de lo que ocurriría si estuviésemos en un arrendamiento de vivienda, en que tal pacto sería nulo, y se aplicaría el art. 9.1 antes citado en cuanto al plazo mínimo.

Por último, vamos a hacer referencia al contrato de arrendamiento de industria, que puede confundirse con el de arrendamiento de un local comercial. La diferencia es que por medio del arrendamiento e industria se arrienda, no solo el local, sino un conjunto de bienes de toda índole que forman una unidad productiva, un negocio, en una palabra. Se alquila el local, sí, pero también muebles, mercaderías, maquinarias, bienes de equipo… Por ejemplo, si se arrienda un bar con sus mesas, sillas, mercaderías, máquinas, licencias…, se estaría celebrando un arrendamiento de industria. Si se arrienda el mismo local, pero vacío, estaríamos ante un arrendamiento para uso distinto de vivienda.

El arrendamiento de industria se rige exclusivamente por lo pactado entre las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.

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